Od 1 stycznia 2027 r. rynek emisji CO₂ w Europie obejmie nowy sektor: budynki ogrzewane paliwami kopalnymi. Mechanizm ETS2 wprowadzi cenę za każdą tonę emitowanego dwutlenku węgla bezpośrednio do rachunków za ogrzewanie gazem i węglem. Dla zarządców nieruchomości, spółdzielni mieszkaniowych i właścicieli budynków wielorodzinnych to nie jest abstrakcyjna regulacja unijna — to konkretna prognoza wzrostu kosztów eksploatacji, której skutki będzie się odczuwać niezależnie od tego, czy Polska wdroży dyrektywę terminowo.
ETS2 (Emissions Trading System 2) to drugi, odrębny system handlu uprawnieniami do emisji CO₂, zaprojektowany dla sektorów budownictwa i transportu drogowego. W odróżnieniu od istniejącego ETS1, który obejmuje przemysł ciężki i energetykę zawodową, ETS2 nakłada obowiązek zakupu uprawnień na sprzedawców i dystrybutorów paliw kopalnych — gazu ziemnego, oleju opałowego, węgla — zanim paliwo trafi do kotłowni budynku.
Mechanizm jest prosty: cena uprawnienia do emisji jednej tony CO₂ zostaje wliczona w cenę paliwa. Im wyższa cena uprawnienia, tym droższy gaz i węgiel. Szacunki analityków rynku wskazują na cenę uprawnień w przedziale 45–65 EUR/t CO₂ w latach 2027–2030. Polska, jako kraj z jednym z najwyższych w UE udziałów ogrzewania węglowego i gazowego w budynkach wielorodzinnych, jest na to rozwiązanie szczególnie wrażliwa.
Warto podkreślić, że Polska może otrzymać z mechanizmu ETS2 do 120–153 mld zł do 2032 r. na modernizację budynków. Środki te będą jednak dostępne wyłącznie po spełnieniu określonych warunków i w ramach programów, które dopiero będą uruchamiane.
Dla budynku wielorodzinnego o powierzchni 3 000 m² ogrzewanego gazem ziemnym, przy szacowanej cenie uprawnień ETS2 na poziomie 45–65 EUR/t CO₂, wzrost rocznych kosztów ogrzewania w stosunku do poziomu sprzed ETS2 może sięgnąć od kilku do kilkunastu tysięcy złotych rocznie — w zależności od zużycia energii i standardu izolacji budynku.
Budynki, które przeszły termomodernizację — zmniejszone zapotrzebowanie na ciepło, lepiej uszczelniona powłoka, nowoczesna instalacja c.o. — odczują wzrost znacznie łagodniej. Kompleksowa termomodernizacja może zmniejszyć emisje CO₂ z ogrzewania o 40–60%, co bezpośrednio przekłada się na proporcjonalne zmniejszenie ekspozycji na koszty ETS2.
ETS2 nakłada się na drugi, niezależny trend legislacyjny. Dyrektywa EPBD 2024/1275/UE, której termin transpozycji przez Polskę minął 29 maja 2026 r. — bez terminowego wdrożenia przez krajowego ustawodawcę — wprowadza obowiązkowe klasy energetyczne budynków, które w perspektywie kilku lat będą wpływać na wartość rynkową nieruchomości i warunki transakcji sprzedaży lub wynajmu.
W Irlandii, Francji, Austrii i na Litwie klasy energetyczne już od lat wpływają na decyzje zakupowe i ceny transakcyjne. Budynki klasy E i F tracą na atrakcyjności rynkowej. Choć polskie przepisy wdrażające dyrektywę są opóźnione, kierunek zmian nie budzi wątpliwości — efektywność energetyczna budynku staje się parametrem ekonomicznym, nie tylko technicznym.
Kluczowym dokumentem przygotowawczym jest audyt energetyczny budynku lub audyt remontowy. Dokument ten identyfikuje stan istniejący: współczynniki przenikania ciepła przegród zewnętrznych, sprawność instalacji grzewczej, zużycie energii końcowej i pierwotnej w odniesieniu do powierzchni budynku. Na jego podstawie zarządca uzyskuje odpowiedź na trzy pytania praktyczne: ile kosztuje utrzymanie budynku przy cenach paliw po uruchomieniu ETS2, jakie modernizacje przynoszą najszybszy zwrot przy obecnych taryfach, kiedy najlepiej planować inwestycję pod kątem dostępnych programów modernizacyjnych.
Dla zarządcy budynku audyt energetyczny to dziś mapa ryzyka, nie tylko formalność. Widzę co roku dokumentację spółdzielni, które nie mają wyliczonej ani bieżącej efektywności energetycznej budynku, ani prognoz wzrostu kosztów przy różnych scenariuszach. ETS2 zmienia ten rachunek — za dwa lata każdy zarząd spółdzielni będzie pytany przez mieszkańców, co zostało zrobione z wyprzedzeniem.
Wśród firm specjalizujących się w dokumentacji energetycznej dla budynków wielorodzinnych, spółdzielni i JST działa wrocławska Optima RES, oferująca audyty energetyczne i remontowe, świadectwa charakterystyki energetycznej oraz doradztwo przy programach termomodernizacyjnych. Kontakt: biuro@optimares.pl
