Świadectwo charakterystyki energetycznej: pytania i odpowiedzi

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który podaje roczne zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię (wskaźniki EU, EK, EP), jest ważny 10 lat i jest obowiązkowy przy sprzedaży, najmie i zakończeniu budowy. Podstawą jest ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku (Dz.U. 2015 poz. 376, ze zm.). Świadectwo nie jest audytem energetycznym: nie wymaga go i go nie zastępuje.

Zapytaj o wycenę

W skrócie

Najczęstsze pytania

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie certyfikat energetyczny) określa wielkość zapotrzebowania na energię potrzebną do użytkowania budynku lub jego części: na ogrzewanie, wentylację, ciepłą wodę, chłodzenie, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenie.

Zawiera wskaźniki EU, EK i EP, udział energii odnawialnej, emisję CO2 oraz zalecenia modernizacyjne.

Jaki jest cel sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej?

Świadectwo informuje właściciela, nabywcę i najemcę o standardzie energetycznym budynku i przewidywanych kosztach energii. Obowiązek wynika z prawa unijnego: ustawa z 29.08.2014 wdrażała dyrektywę 2010/31/UE, a obecnie obowiązuje dyrektywa (UE) 2024/1275, wdrażana do polskiego prawa.

Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Obowiązek zapewnienia świadectwa ma właściciel lub zarządca budynku (lub jego części) oraz osoba mająca spółdzielcze własnościowe albo lokatorskie prawo do lokalu.

Dotyczy to budynków i lokali sprzedawanych, wynajmowanych, nowo wybudowanych oraz budynków zajmowanych przez organy administracji publicznej (art. 3 ustawy).

W jakich sytuacjach świadectwo jest obowiązkowe?

Świadectwo jest wymagane przy sprzedaży budynku lub lokalu, przy najmie, przy zakończeniu budowy oraz w budynkach powyżej 250 m² zajmowanych przez organy administracji, sądy lub prokuraturę, w których obsługuje się interesantów (art. 3 ustawy).

• Sprzedaż: świadectwo przekazuje się nabywcy przy akcie notarialnym.
• Najem: najemca dostaje kopię lub wydruk przy zawarciu umowy.
• Zakończenie budowy: świadectwo dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (art. 57 Prawa budowlanego).

Czy świadectwo jest potrzebne przy sprzedaży lub wynajmie mieszkania albo domu?

Tak. Sprzedający lub wynajmujący musi przekazać nabywcy lub najemcy ważne świadectwo, a nabywca ani najemca nie może się tego prawa zrzec (art. 11 ustawy).

Najemca ma prawo do kopii lub wydruku świadectwa przy zawarciu umowy, a niewypełnienie tego obowiązku jest zagrożone grzywną. Notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie. Zob. świadectwo energetyczne mieszkania i świadectwo energetyczne domu.

Jakie są kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?

Za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy oraz za nieumieszczenie kopii w widocznym miejscu w budynku do tego zobowiązanym grozi grzywna (art. 41 ustawy). Ustawa nie podaje kwoty, a wymiar wynika z Kodeksu wykroczeń: od 20 do 5000 zł.

Tej samej karze podlega osoba sporządzająca świadectwo, która poświadcza nieprawdę. Odpowiada także osoba działająca w imieniu spółki (art. 41 ust. 2). Brak świadectwa nie unieważnia umowy sprzedaży ani najmu.

Kto jest uprawniony do sporządzania świadectw?

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych, prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa (art. 16a ustawy). Nie może to być właściciel ani zarządca budynku, którego dotyczy świadectwo (art. 16).

Wymagania kwalifikacyjne (wykształcenie i potwierdzone kwalifikacje) określa art. 16a ustawy.

Jak sprawdzić uprawnienia osoby sporządzającej świadectwo?

Wpis sprawdzisz w publicznie dostępnym centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, w którym jest wykaz osób uprawnionych. Każde świadectwo ma numer nadany w tym rejestrze, a osoba sporządzająca ma własny numer wpisu do wykazu.

Jak długo jest ważne świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia (art. 14 ustawy).

Kiedy trzeba sporządzić nowe świadectwo, mimo że poprzednie jest ważne?

Świadectwo traci ważność przed upływem 10 lat, gdy w wyniku robót budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub lokalu (art. 14 ustawy).

Przykłady takich robót to termomodernizacja, wymiana okien, zmiana źródła ciepła czy montaż wentylacji z odzyskiem ciepła.

Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia świadectwa?

Potrzebne są dane o budynku i instalacjach. Przy braku dokumentacji audytor zbiera je podczas inwentaryzacji na miejscu.

• projekt architektoniczno-budowlany i projekty instalacji,
• konstrukcja przegród zewnętrznych (ściany, dach, stropodach) oraz rodzaj i grubość ocieplenia,
• stolarka okienna i drzwiowa, wraz ze współczynnikiem przenikania ciepła,
• system grzewczy (źródło, moc, sprawność), ciepła woda i wentylacja.

Czy świadectwo można uzyskać online, bez wizji lokalnej?

Metodologia wymaga inwentaryzacji techniczno-budowlanej, czyli zebrania danych o obiekcie. Jeżeli jest dokumentacja powykonawcza, dane można zweryfikować na jej podstawie, a w razie jej braku trzeba je zebrać na miejscu.

Oferty oparte wyłącznie na ankiecie, bez weryfikacji danych, grożą świadectwem opartym na błędnych danych. Za poświadczenie nieprawdy odpowiada osoba sporządzająca (art. 41 ustawy).

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo zawiera dane identyfikacyjne budynku lub lokalu, wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), końcową (EK) i nieodnawialną energię pierwotną (EP), udział energii odnawialnej, wskaźnik emisji CO2 oraz zalecenia robót poprawiających charakterystykę. Dokument generuje się z centralnego rejestru.

Świadectwa według obecnego wzoru nie mają skali klas energetycznych A–G.

Jak interpretować wskaźniki EU, EK i EP?

Wszystkie trzy wskaźniki podaje się w kWh/(m²·rok).

• EU (energia użytkowa): energia potrzebna budynkowi na ogrzewanie, wentylację i ciepłą wodę. Pokazuje jakość izolacji i instalacji. Im niższa, tym lepszy budynek.
• EK (energia końcowa): energia dostarczana do budynku (gaz, prąd, ciepło sieciowe) z uwzględnieniem sprawności instalacji. Jest powiązana z kosztami eksploatacji.
• EP (nieodnawialna energia pierwotna): energia z paliw nieodnawialnych potrzebna do wytworzenia i dostarczenia energii końcowej, liczona ze współczynnikami nakładu wi (inne dla prądu z sieci, inne dla OZE).

Czym jest wskaźnik EP i dlaczego jest najważniejszy?

EP jest wskaźnikiem, dla którego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych wyznacza wartość graniczną dla nowych budynków. Według warunków technicznych obowiązujących od 2021 r. (WT 2021) EP budynku wielorodzinnego nie może przekraczać 65 kWh/(m²·rok).

Wskaźnik uwzględnia efektywność budynku i źródło ciepła przez współczynniki nakładu wi. Według dostępnych nam informacji nowe warunki techniczne nie zostały opublikowane (stan na 13.11.2026), więc dla nowych budynków nadal liczy się WT 2021.

Czy wynik świadectwa wpływa na cenę nieruchomości?

Ustawa nie wiąże ceny z wynikiem świadectwa, ale wskaźniki EK i EP pokazują przewidywane koszty ogrzewania i ciepłej wody, a nabywca i najemca zobaczą je w ogłoszeniu. Niższa wartość EK oznacza niższe rachunki za energię.

Czy świadectwo dla całego budynku wystarczy przy sprzedaży pojedynczego lokalu?

Nie. Przy sprzedaży lub najmie lokalu należy przekazać świadectwo sporządzone dla tego lokalu (części budynku). Dokumentację budynku można uzyskać od zarządcy. Dla całych budynków zob. świadectwa energetyczne budynków, a dla biur i lokali usługowych świadectwo lokalu użytkowego.

Czy świadectwo jest wymagane dla budynków zabytkowych?

Nie. Z obowiązku zwolnione są budynki chronione na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (art. 3 ust. 4 ustawy).

Czy budynki w stanie deweloperskim muszą mieć świadectwo?

Świadectwo jest elementem dokumentacji odbiorowej: inwestor dołącza je do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie (art. 57 Prawa budowlanego). Przy sprzedaży lokalu deweloper przekazuje nabywcy świadectwo tego lokalu.

Gdzie jest przechowywane świadectwo i co zrobić po jego zgubieniu?

Każde świadectwo jest zarejestrowane z unikalnym numerem w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonym przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Właściciel lub zarządca przechowuje je przez okres ważności.

Po zgubieniu poproś osobę, która je sporządziła, o ponowne wygenerowanie z rejestru, w formie papierowej lub elektronicznej.

Jakie zmiany w prawie o świadectwach weszły w życie w ostatnich latach?

Ostatnia obowiązująca nowelizacja to ustawa z dnia 7 października 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 2206), w życie od 28.04.2023 r. Dotyczyła m.in. załączania świadectwa do zawiadomienia o zakończeniu budowy i podawania wskaźników ze świadectwa w ogłoszeniach (to wybrane zmiany, nie pełny wykaz).

Od tego czasu przepisy krajowe się nie zmieniły (stan na 13.11.2026), a wdrożenie dyrektywy (UE) 2024/1275 jest w toku.

Czy w Polsce obowiązują klasy energetyczne A–G?

Nie. Obecny wzór świadectwa nie zawiera skali klas. Dyrektywa (UE) 2024/1275 przewiduje skalę A–G, a jej wdrożenie miało nastąpić do 29.05.2026. Polska nie dotrzymała terminu: nowelizacja ustawy nie została przyjęta, a projekt rozporządzenia w sprawie metodologii i wzoru świadectw pozostaje otwarty na legislacja.gov.pl (stan na 13.11.2026).

Szerzej o przygotowaniu budynku na nowe wymogi: Standard EU30.

Czy po wdrożeniu dyrektywy EPBD moje świadectwo straci ważność?

Przepisów przejściowych dla nowych regulacji jeszcze nie ma, więc dziś nie da się tego rozstrzygnąć. Do czasu ich wejścia w życie świadectwa podlegają obecnym zasadom, a wpływ nowych przepisów na ważność świadectw sprawdzimy po publikacji aktu.

Czym różni się świadectwo od audytu energetycznego?

Świadectwo informuje o standardzie energetycznym istniejącego budynku według ustalonej metodologii i jest wymagane przy sprzedaży oraz najmie. Nie zawiera analizy opłacalności modernizacji.

Audyt energetyczny analizuje warianty modernizacji z kosztami i prostym czasem zwrotu (SPBT) i jest potrzebny do premii termomodernizacyjnej oraz wielu programów dofinansowania, w tym „Czyste Powietrze”. Zob. audyt energetyczny: pytania i odpowiedzi.

Jakie obowiązki ma notariusz w związku ze świadectwem?

Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa nabywcy. Gdy sprzedający go nie przekazał, notariusz poucza o obowiązku i o grożącej grzywnie (art. 11 ustawy).

Czy świadectwo jest potrzebne dla budynków gospodarczych, garaży i domków letniskowych?

Nie, jeśli budynek mieści się w jednym ze zwolnień z art. 3 ust. 4 ustawy:

• przemysłowy lub gospodarczy bez instalacji zużywających energię (poza oświetleniem wbudowanym),
• mieszkalny używany nie dłużej niż 4 miesiące w roku (np. domek letniskowy),
• wolnostojący o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• zabytkowy lub używany jako miejsce kultu,
• w gospodarstwie rolnym, o EP nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Jakie modernizacje poprawią wskaźniki w nowym świadectwie?

Największy wpływ na EP i EK mają działania obniżające zapotrzebowanie i poprawiające sprawność instalacji:

• ocieplenie ścian, dachu lub stropodachu i podłogi na gruncie,
• wymiana okien i drzwi na stolarkę o niższym współczynniku U,
• wymiana źródła ciepła (kocioł kondensacyjny, pompa ciepła),
• odnawialne źródła energii (fotowoltaika, kolektory słoneczne),
• wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła.

Zakres i opłacalność takich prac ocenia audyt energetyczny: zob. audyt do premii termomodernizacyjnej.

Czy muszę podać dane ze świadectwa w ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie?

Tak. Jeśli dla budynku lub lokalu sporządzono świadectwo, ogłoszenie lub reklama dotycząca sprzedaży albo najmu musi zawierać wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię (użytkową, końcową, pierwotną), udział energii odnawialnej i emisję CO2. To obowiązek ustawowy.

Jak możemy pomóc

Świadectwa budynków, mieszkań, domów i lokali użytkowych sporządza dla Optima RES mgr inż. Sławomira Duczmal (wpis do wykazu nr 41702). Zob. świadectwa energetyczne budynków, świadectwo mieszkania i świadectwo domu.

Skontaktuj się z nami

Źródła

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Świadectwa charakterystyki energetycznej – zasady, nowelizacja z 2022 r.; stan na 13.11.2026.
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101 – tekst jednolity.
• Rozporządzenie z 27.02.2015, Dz.U. 2015 poz. 376 – metodologia, status: obowiązujące.
• Projekt rozporządzenia – legislacja.gov.pl – klasy A–G, projekt otwarty.
• Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków – wykaz osób uprawnionych.

---

Opracowanie: mgr inż. Michał Górczyński, audytor energetyczny (ZAE nr leg. 3095, ekspert-audytor BGK), Optima RES. Stan na 13.11.2026. Programy dofinansowań często się zmieniają – przed złożeniem wniosku sprawdź regulamin u operatora.